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在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。1960年,陈曾熙兄弟自立门户,注册成立了恒隆有限公司,初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步,得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时,港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院,于是以何文田山与恒隆交换,后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇,奠定了公司日后在地产业发展的基础。恒基的算盘可说打得相当精细,即使到了八九十年代,它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略,以最大的耐心,经长年累月,将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”,将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺,表面上总体楼价不高,但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。118金沙所有网址1987年5月29日,港府再推出另一幅地王拍卖,即中区消防局旧址地段,占地2.26万方尺,底价为4.8亿元,结果,恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和,以及日本财团,以8.4亿元价格夺得,该幅土地的拍卖价比底价高出7成半,每方尺地价为37 200元,比1982年交易广场地皮的成交价高出13%,创下香港中区卖地的最高纪录。

118金沙所有网址规模浩大的10年重建计划完成后,港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥,将置地旗下的多幢贵重物业,包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯,并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等,俨然自成一国,成为中环的“自然心脏”。(3) 原旧批约地段、乡村屋地、丁屋地和类似的农村土地,如该土地在1984年6月30日的承租人,或在该日以后批出的丁屋地的承租人,其父系为1898年在香港的原有乡村居民,只要该土地的承租人仍为该人或其合法父系继承人,原定租金维持不变。大昌地产上市后,充分利用股票市场狂热的机会,发行新收购物业或其他地产公司的少数股东权益及联营公司权益。1973年,大昌就先后15次发行新股,发行的股数高达1.5亿股,先后用于与新鸿基地产、泰盛发展、利兴发展、嘉年地产及和记国际等公司换股,又购入大批物业及地产投资公司,如购入喜来登酒店35%股权、都城地产25%股权及太古昌25%股权等。

不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。〔19〕 香港消费者委员会:《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”(竞争政策研究报告撮要)》,1996年7月出版,第A3-1页。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。118金沙所有网址利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商,早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主,战后更开辟利园山,先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月,香港股市牛气冲天,恒生指数第二度冲破1700点大关,利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业,包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司,并在香港上市,集资5亿元。当时,希慎兴业可谓一家纯地产收租公司,拥有出租物业约123万方尺。

香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。〔7〕 梁道时著:《郭得胜先生——毋须担心1997》,载香港《经济一周》1981年6月25日,第2页。经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。到5月,新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼,将减价战推上高潮。当时,新地推出青衣晓峰园160多个单位,每方尺楼面售价为4280元,但随即遭到长实的截击,长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼,结果造成轰动效应,开售当天已全部售罄1300个单位,而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击,将晓峰园售价大幅减少一成七,并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口,截击盈翠半岛买家的不愉快事件,要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉,由新地下令撤离。此后,地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。

踏入过渡时期以后,太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月,香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏,太古地产以志在必得的姿态,在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团,以7.03亿元价格,夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月,太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段,面积达17.2万多方尺。20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来,中环一直是香港商业经济活动的心脏,它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力,是香港繁荣的最高象征。70年代以前,中环商业核心区的贵重物业,基本上被英资著名的地产公司置地所垄断,这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起,才逐渐发生变化,形成各据一方的局面。不过,置地始终在核心区自成王国,成为香港地产“皇冠上的明珠”。

1977年,长实的声誉达到高峰。同年1月地铁公司宣布在地铁中环站和金钟站上盖物业发展权接受招标竞投。由于两地段均处于香港中区最繁华地区,竞投激烈,参加投标的财团多达30多个,其中,又以老牌英资地产公司置地的夺标呼声最高。长实针对地铁公司债务高企、急需现金回流的困难,提出了一个极具吸引力的方案,将上盖物业完工时间与地铁通车日子配合。结果在众多财团中突围而出,击败置地,夺得地铁中环、金钟站上盖物业发展权。消息传出,香港舆论为之轰动,此举被誉为长实“扩张发展之重要里程碑”,是“华资地产界的光辉”。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。118金沙所有网址1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。

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